Określenie wartości mieszkania zależy od wielu czynników. Wiadomo, że należy wziąć pod uwagę jego metraż, stan, liczbę pokoi czy lokalizację, jednak istnieje wiele innych zmiennych, od których uzależniona jest możliwa do uzyskania cena sprzedaży. Czy da się ją określić bez lokalnej wyceny nieruchomości?
Czy warto wyceniać nieruchomość samodzielnie?
Zacznijmy od scenariusza, w którym sprzedający nie korzysta z usług pośrednika czy rzeczoznawcy. Myśląc o sprzedaży mieszkania, często mamy w głowie pewną kwotę, którą chcielibyśmy za nie otrzymać. Najczęściej wynika ona z sugerowania się cenami zasłyszanymi od znajomych znajomych, które niekoniecznie będą wiarygodne – ktoś mógł zawyżyć bądź zaniżyć daną kwotę, bez znaczenia czy celowo czy nie. Może ona również wynikać z opierania się o dostępne dane z rynku, czyli np. uśrednione ceny z portali nieruchomościowych.
W każdym przypadku będzie ona niepoparta dokładną analizą właściwości sprzedawanego mieszkania, a co za tym idzie – nie będzie rzetelna.
Samodzielna wycena mieszkania zawsze będzie oparta o bardzo ograniczoną ilość danych. Sprzedając mieszkanie bez pośrednika, jesteśmy zdani na samych siebie. Co to oznacza w praktyce? Istnieje prawdopodobieństwo, że już na tym etapie pojawią się dwa ryzyka: możemy wystawić mieszkanie z ceną zbyt niską (i stracić potencjalny zarobek) lub zbyt wysoką (co przełoży się na mniejsze zainteresowanie nieruchomością lub całkowity brak kontaktu od kupujących).
Ceny z portali nie wystarczą
Wiele osób stara się oszacować wartość mieszkania, które sprzedają, na podstawie cen, które widzą w popularnych portalach z ogłoszeniami. Serwisy takie często publikują także uśrednione ceny za metr kwadratowy w danej dzielnicy, a nawet trendy pokazujące spadki i wzrosty cen.
Kluczowe jest jednak zrozumienie, że są to po pierwsze średnie wartości, a więc nieuwzględniające indywidualnych cech mieszkania, a po drugie – ceny ogłoszeniowe, nie transakcyjne. Portale nie mają dostępu do faktycznych cen sprzedaży nieruchomości, a więc opierają swoje dane jedynie na kwotach pojawiających się przy ofertach. Ponadto nawet te dane brane są z obszarów o promieniu kilku kilometrów, co oznacza, że na średnią złożą się kamienice, wielka płyta i nowe apartamentowce.
Co wie lokalny ekspert, czego nie wiedzą inni
Choć pracuję w Warszawie, nie wiem jakie są faktyczne (czyli transakcyjne) ceny sprzedaży mieszkań na Woli czy Żoliborzu, bo skupiam się tylko na Pradze i Saskiej Kępie. Specjalizuję się w nieruchomościach z tych dzielnic, a moi klienci cenią zarówno moją wiedzę dotyczącą spraw codziennych (znam okoliczne sklepy, wiem, jak blisko są szkoły i przedszkola, mogę polecić dobrą restaurację) jak i znajomość konkretnych liczb i trendów.
Analiza danych ogólnopolskich czy nawet warszawskich nigdy nie da tak dokładnego obrazu lokalnego rynku, jaki potrzebny jest do dobrej wyceny mieszkania. Nawet bardzo szczegółowe i aktualne raporty nie są pomocne, bo nie uwzględniają wielu zmiennych, które biorą pod uwagę kupujący. Na atrakcyjność mieszkania wpływają takie detale jak balkon (lub jego brak), piętro, miejsca parkingowe, stan budynku, ekspozycja okien, możliwości aranżacyjne, najbliższa okolica… Nie sposób uwzględnić wszystkich tych zmiennych w raportach i analizach rynku. A do każdej sprzedaży należy podchodzić indywidualnie.
Zwłaszcza w Warszawie, która jest dużym, różnorodnym miastem, a lokalne trendy zmieniają się częściej, niż są w stanie to odzwierciedlić dane prezentowane w mediach. Dzięki skupieniu na swoich wybranych rejonach jestem w stanie określić możliwą do osiągnięcia cenę za mieszkanie, uwzględniając specyfikę danego osiedla, a nawet ulicy, a przede wszystkim – oczekiwań osób poszukujących nieruchomości dla siebie.
Ponadto wszystkie dane, z którymi pracuję, są bieżące i z pierwszej ręki, oparte o zdobyte przeze mnie doświadczenie – swoją wiedzę aktualizuję cały czas, przede wszystkim poprzez własne sprzedaże, ale również poprzez obserwację rynku, w tym – co bardzo istotne – dostęp do cen transakcyjnych pochodzących z aktów notarialnych. Dodatkowo wspieram się wiedzą osób zarówno z branży nieruchomości, ale również tych pokrewnych, jak choćby branży finansowej czy budowlanej. To wszystko sprawia, że jestem na bieżąco z sytuacją na rynku i wiem, jak w danym momencie kształtują się faktyczne ceny.
Rejonizacja, czyli bieżąca praca w określonych dzielnicach, pozwala mi na indywidualne podejście do każdej oferty i oparcie wyceny o wiele elementów.
