Sprzedaż mieszkania to nie jest łatwy proces. Oprócz kwestii marketingowo-sprzedażowych, takich jak przygotowanie i wypromowanie oferty, kontakt z potencjalnymi kupującymi i prezentacją mieszkania nieruchomości, sprzedających czeka kompletowanie dokumentów.
Lista dokumentów niezbędnych do sprzedaży danego mieszkania będzie różniła się m.in. w zależności od tego, w jaki sposób nabyliśmy daną nieruchomość. Innych dokumentów będziemy potrzebowali w przypadku nabycia poprzez umowę sprzedaży, innych gdy odziedziczyliśmy mieszkanie w drodze spadku, a jeszcze innych gdy dostaliśmy je poprzez darowiznę.
Każda nieruchomość jest inna i każda może mieć swoją indywidualną sytuację prawną. W dzisiejszych czasach dość często spotykam się z sytuacją, w której mieszkanie było nabywane za pomocą kredytu i ma obciążoną hipotekę lub w księdze wieczystej wpisana jest służebność dotycząca konkretnej osoby. W takich przypadkach potrzebne będą dodatkowe dokumenty, by móc sprzedać mieszkanie.
Proces kompletowania dokumentów do sprzedaży mieszkania może onieśmielać. I nic dziwnego: nie każdy ma wiedzę, czas czy po prostu ochotę, by sprawdzać, jakie dokumenty będą potrzebne w przypadku danej transakcji.
W takiej sytuacji z pomocą może przyjść doradca ds. nieruchomości. Dzięki mojemu doświadczeniu już przy pierwszym-drugim kontakcie jestem w stanie powiedzieć, które z dokumentów będą potrzebne i jak będzie wyglądał cały proces.
Poniżej przedstawiam najważniejsze dokumenty i ich krótkie omówienie.
Najważniejsze dokumenty do sprzedaży mieszkania
Podstawa nabycia
Niezbędnym dokumentem w każdym przypadku jest dokument potwierdzający prawo osoby sprzedającej do nieruchomości, czyli tak zwana podstawa nabycia.
W zależności od tego, w jaki sposób uzyskaliśmy prawo do mieszkania, czyli jak je nabyliśmy, najczęściej będzie to:
- akt notarialny umowa sprzedaży
- akt notarialny umowa darowizny
- akt poświadczenia dziedziczenia
- postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Jeśli sprzedajemy spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu to konieczne będzie również zdobycie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej do sprzedaży lokalu, które będzie zawierać m.in. informację o przysługującym prawie do lokalu, uregulowanym wkładzie budowlanym, czy choćby numerem KW gruntu wraz z informacją na jego temat itp.
Numer księgi wieczystej
Numer księgi wieczystej (KW) pozwala na weryfikację stanu prawnego i ewentualnych obciążeń nieruchomości. Na stronie https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl każda osoba posiadająca numer KW i zainteresowana zakupem mieszkania może sprawdzić szczegółowe informacje dotyczące danej nieruchomości.
W przypadku lokali bez księgi wieczystej (dot. mieszkań spółdzielczo-własnościowych bez KW) oczywiście takiego numeru nie posiadamy.
Zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach i opłatach eksploatacyjnych
Czyli wszystkie dokumenty potwierdzające, że strona sprzedająca na bieżąco reguluje opłaty i podatki związane z nieruchomością.
Są to na przykład:
- zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych
- zaświadczenie z urzędu skarbowego, z którego będzie wynikać, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany w całości, nie należał się lub obowiązek podatkowy uległ przedawnieniu.
Warto też wiedzieć, że w przypadku mieszkania nabytego poprzez spadek takie zaświadczenie będzie potrzebne zawsze, niezależnie od daty kiedy go otrzymaliśmy. Przy darowiźnie tylko i wyłącznie wtedy gdy nabyliśmy nieruchomość w ten sposób od 2007 r.
Dokumenty potwierdzające użytkowanie wieczyste lub własność gruntów
1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Co to oznacza w praktyce? W dziale III KW zostało wpisane roszczenie o roczną opłatę przekształceniową z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.
Żeby wykreślić roszczenie z działu III KW potrzebne będzie uregulowanie opłaty za 20 lat i odbiór zaświadczenia z Urzędu Dzielnicy (w zaświadczeniu będzie adnotacja, że można je złożyć w sądzie w celach wykreślenia roszczenia z KW). Opłata jednorazowa, z góry za 20 lat jest najbardziej opłacalną opcją, gdyż istnieje możliwość skorzystania z 98% bonifikaty. W każdym wypadku wyjdzie to taniej, niż gdyby ktoś chciał płacić dotychczasową opłatę roczną przez kolejnych 20 lat.
Zaświadczenie dot. stref rewitalizacji i obszarów zdegradowanych
W Warszawie dodatkową kwestią są zmiany wprowadzone w marcu 2022 r. dotyczące tzw. obszarów rewitalizacji i stref zdegradowanych.
Od połowy marca 2022 r. dokonując transakcji lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość położonego na całej Pradze Północ, części Pragi Południe oraz Targówka, Miastu Stołecznemu Warszawie przysługuje prawo jej pierwokupu, a tym samym, zawierając umowę sprzedaży dokonuje się jej w trybie warunkowym.
W teorii oznacza to konieczność odczekania 30 dni na odpowiedź miasta, czy nie chce z tego prawa skorzystać i dopiero po tym okresie można zawrzeć umowę przeniesienia własności. W praktyce odpowiedź bywa nieco szybsza.
Niektórzy notariusze mogą wymagać odpowiedniego zaświadczenia mówiącego o tym, czy dany budynek leży w obszarze strefy rewitalizacji czy nie. Takie zaświadczenie pobiera się z Biura Polityki Lokalowej przy ul. Canaletta 2.
Zaświadczenie z banku dot. całkowitej spłaty kredytu
Ten dokument oczywiście dotyczy jedynie nieruchomości obciążonych kredytem. W tym przypadku konieczne będzie przygotowanie zaświadczenia, w którym znajdą się informacje o:
- aktualnym saldzie kredytu
- numerze konta technicznego do spłaty
- informacja o tym, że po spłacie bank wyda dokumenty do zwolnienia hipoteki
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
Jest to dokument potwierdzający, że nikt nie jest zameldowany na pobyt stały, ani czasowy w przedmiotowej nieruchomości. Warto pamiętać, że takie zaświadczenie jest potrzebne z dość świeżą datą – dlatego też, najlepiej udać się po nie do Urzędu Dzielnicy 1-2 dni przed podpisaniem umowy sprzedaży. Na szczęście jest ono wydawane od ręki.
Służebności
W przypadku nieruchomości z wpisaną w KW służebnością, potrzebna będzie zgoda osoby, której ona dotyczy, na wykreślenie tej służebności z księgi wieczystej (w formie pisemnej, z poświadczeniem notarialnym bądź w formie ustnej, osobiście podczas umowy sprzedaży). W przypadku śmierci osoby uprawnionej potrzebny będzie skrócony odpis aktu zgonu.
Każda transakcja i każda nieruchomość to inna historia.
W zależności od konkretnej sytuacji może się okazać, że niezbędne będzie przygotowanie innych dokumentów, taki jak:
- zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej do sprzedaży lokalu
- świadectwo charakterystyki energetycznej
- potwierdzenie wniesienia opłaty dotyczącej podatku od nieruchomości
- wypis z rejestru gruntów lub budynków
Dlatego swoich Klientów przeprowadzam przez cały proces kupna bądź sprzedaży i pomagam im w zebraniu niezbędnych dokumentów. Dzięki temu mają pewność, że transakcja przebiegnie sprawnie i bezpiecznie.
Więcej informacji o tym, w jaki sposób pracuję, znajdziesz tutaj.
