Wiele osób, które postanowiły spróbować sprzedać mieszkanie na własną rękę, zadaje sobie to pytanie. Dlaczego jest tak małe zainteresowanie nieruchomością? Czego brakuje ofercie? Często nie ma jednego elementu, którego poprawienie zagwarantuje sprzedaż, jednak jest kilka czynników, które wpływają na atrakcyjność ogłoszenia.
Kompletność ogłoszenia
Dość podstawową kwestią, od której warto zacząć, jest sprawdzenie, czy ogłoszenie zawiera wszystkie informacje, które interesują kupujących.
Większość portali posiada dość szczegółowy formularz ogłoszenia, w którym możemy podać np. piętro, metraż, stan mieszkania, typ budownictwa, informację o balkonie lub tarasie, dostępności windy… Dane te często można wykorzystać do filtrowania ogłoszeń w portalu.
Im więcej szczegółów dotyczących mieszkania udostępnimy, tym większa szansa, że nasze mieszkanie pojawi się w wynikach wyszukiwania osób szukających nieruchomości o konkretnych parametrach. A jednocześnie dzięki podaniu konkretnych informacji unikniemy zbędnych telefonów od osób, które np. nie biorą pod uwagę mieszkań w budynkach bez windy.
Opis
Oprócz informacji technicznych, które często są „podpowiadane” przez portal jako dane do uzupełnienia, warto dodać opis mieszkania. Zawrzyjmy tam to, czego nie dało się wpisać w formularzu, zwłaszcza zalety, które przyciągną kupujących. Jakie to mogą być informacje? Np. wysokość i powierzchnię poszczególnych pomieszczeń, daty wymiany instalacji i informacje o przeprowadzonych remontach…
Nie każdy ma tzw. „lekkie pióro”, dobrym pomysłem może być poproszenie kogoś znajomego o spojrzenie na nasz opis i naniesienie ewentualnych poprawek. Jeśli sprzedajemy z pośrednikiem, to on powinien zadbać o atrakcyjność opisu i podpowiedzieć, co należy w nim zawrzeć lub wręcz przygotować go razem z nami.
Zdjęcia
Dobre zdjęcia to podstawa. Bez względu na to, czy ktoś czyta opisy, czy używa filtrów i czy ma sprecyzowane oczekiwania wobec mieszkania, każdy kupujący ogląda zdjęcia. Są one wizytówką naszego mieszkania i pozwalają na przyciągnięcie uwagi przeglądających ogłoszenia.
Galeria zdjęć powinna zawierać co najmniej po jednym zdjęciu każdego pomieszczenia (idealnie 2-3, żeby pokazać pokoje z różnych stron). Zdjęcia powinny być jasne, widne i przede wszystkim wyraźne i dobrej jakości.
Pamiętajmy, że nie każdy ma dobrą wyobraźnię przestrzenną, warto więc zadbać o to, żeby zdjęcia odzwierciedlały w pełni potencjał mieszkania. Nie liczmy na to, że ktoś sobie „w głowie” poprawi ustawienie mebli czy „posprząta” przedpokój.
Profesjonalna sesja zdjęciowa, a zwłaszcza taka z usługą homestagingu, pozwala na wydobycie wszystkich zalet mieszkania i przedstawienie nieruchomości w sposób najbardziej atrakcyjny. Wszyscy moi klienci otrzymują taką usługę w ramach naszej współpracy na wyłączność (więcej o sprzedaży mieszkania ze mną tutaj).
Do zdjęć warto dodać także plany mieszkania – jeśli nie dysponujemy dokładnymi rzutami, mogą być orientacyjne. Dzięki nim oglądający ofertę mogą sobie lepiej wyobrazić przestrzeń nieruchomości.
Coraz popularniejszym dodatkiem do galerii są także tzw. spacery 3D, czyli wirtualne nagrania całego mieszkania, pozwalające na „przejście” go online. Taka prezentacja z jednej strony pozwala na przyciągnięcie uwagi kupujących, z drugiej pomaga „odsiać” osoby, które z jakiegoś powodu nie byłyby zainteresowane kupnem, a co wyszłoby dopiero przy wejściu do mieszkania.
Stan mieszkania
Choć są osoby, które chętnie kupią nawet mieszkanie do generalnego remontu, wielu kupujących może wystraszyć się mieszkania wymagającego dużego nakładu pracy lub wyglądającego na takie. Jak już wspominałem: nie każdy posiada wyobraźnię przestrzenną i to naszym zadaniem jest przedstawienie mieszkania tak, żeby każdy mógł poczuć, że to miejsce może być dla niego odpowiednie.
Bez względu na to, czy mieszkanie jest w dobrym stanie czy nadaje się do generalnego remontu, warto zadbać o pierwsze wrażenie.
Czasem zwykłe przemalowanie na biało ścian, które są w odważniejszych kolorach, pozwala kupującym na spojrzenie przychylniejszym okiem na mieszkanie. Również zbyt duża ilość mebli i dekoracji może obniżać atrakcyjność mieszkania – często sprawiają one, że mieszkanie wydaje się mniejsze i mniej ustawne. Na czas sesji zdjęciowej koniecznie schowajmy (lub wynieśmy do innego pomieszczenia) takie przedmioty jak suszarka na ubrania, rower, odkurzacz, nasze zdjęcia i osobiste pamiątki, a w pokoju dziecka pochowajmy zabawki i wszystko to, co może dawać wrażenie „zagracenia”.
Cena
Czasem nasze oczekiwania trzeba skonfrontować z rzeczywistością – mogą być zbyt wygórowane wobec tego, na co pozwala rynek w danym momencie. Zbyt wysoka cena może oznaczać, że mieszkanie będzie wystawiona na sprzedaż miesiącami i nawet drobne korekty nie zwiększą atrakcyjności ogłoszenia, bo np. dalej jesteśmy daleko od cen transakcyjnych lub ogłoszenie już się opatrzyło.
Pamiętajmy, że kupujący mają dostęp do ogromnej bazy ogłoszeń i coraz częściej zdarza się, że dość dobrze orientują się, jak kształtują się ceny w danej okolicy (a nawet konkretnym budynku). Co sprawia, że niekoniecznie będą zainteresowani przepłacaniem za daną nieruchomość albo liczeniem na duże negocjacje.
Dobry pośrednik przede wszystkim pomoże w ustaleniu odpowiedniej ceny – czyli takiej, która będzie na tyle blisko cen transakcyjnych, by zainteresować osoby poszukujące mieszkania do odezwania się, a jednocześnie pozostawi pewien bufor na negocjacje, z których wyniku będą zadowolone obie strony.
Sprawdź co daje
lokalna wycena nieruchomości.
Konkurencja
To element dość ściśle związany z pozostałymi elementami. Nasze ogłoszenie nie funkcjonuje w próżni i kupujący widzą je jako jedno z dziesiątek – jeśli nie setek – innych. Jeśli cena będzie nieadekwatna, ilość informacji niewystarczająca a zdjęcia słabe, nie liczmy na satysfakcjonujące zainteresowanie ofertą.
Naszą konkurencją oprócz innych mieszkań z okolicy są powtórzone ogłoszenia: zdarzają się sytuacje, że sprzedający zgadza się na współpracę z kilkoma różnymi biurami i nagle w sieci pojawia się 10 ofert tego samego mieszkania: w różnych cenach, z różnymi (mniej lub bardziej udanymi) zdjęciami, różnymi, bardzo często błędnymi informacjami o mieszkaniu. To powoduje chaos informacyjny, a klienci, którzy szukają mieszkania, są zniechęceni, bo nie wiedzą, które z podanych informacji są prawdziwe, która cena jest prawidłowa, z kim się kontaktować itd.
W przypadku marketingu ofert nieruchomości ilość nie idzie w parze z wynikami. To, że sprzedażą zajmie się 5 biur, nie oznacza, że pojawi się pięciokrotnie więcej zapytań o mieszkanie, a jak 10, to dziesięciokrotnie. Wręcz przeciwnie. Oprócz opisanego wyżej chaosu, pojawia się też ryzyko, że ogłoszenie bardzo szybko się opatrzy i klienci zaczną zastanawiać się, co jest z danym mieszkaniem nie tak, skoro “ciągle” je widzą, a się nie sprzedało. A co za tym idzie – zaczynają doszukiwać się ukrytych wad prawnych lub fizycznych. Zdarza się również, że kupujący uznają, że obecność tego samego mieszkania wielu biurach oznacza, że właściciel jest zdesperowany, zależy mu na jak najszybszej sprzedaży i jest w stanie opuścić kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy więcej niż przy standardowych negocjacjach.
Oczywiście powodów, przez które mieszkanie się nie sprzedaje, może być więcej, jednak zadbanie o wyżej opisane czynniki to podstawa. Im większa liczba ofert w danej okolicy, tym większą uwagę należy zwrócić na jakość wymienionych elementów.
Jako doświadczony pośrednik wiem, na co należy zwrócić uwagę w pierwszej kolejności i jaki zakres działań będzie optymalny. Zadbam kompleksowo o marketing Twojej oferty – jej pozycjonowanie na portalach, odpowiedni copywriting, atrakcyjne przedstawienie wnętrz i wiele innych szczegółów. Dzięki bieżącej pracy w swoim rejonie mam pełen obraz “konkurencji” w postaci innych dostępnych mieszkań i potrafię podkreślić te atuty nieruchomości, na które kupujący zwracają największą uwagę.
Sprawdź, jak mogę Ci pomóc